Nachdem Rauchwarnmelder in Wohnungen zum Standard geworden sind, stellt sich die Frage nach der Umlagefähigkeit der Kosten. Hierzu differenziert der BGH in zwei Entscheidungen. Diese sollten in der Praxis des Mietrechts streng auseinander gehalten werden.
Weder Kauf noch Miete: Anschaffungskosten für Rauchwarnmelder sind nicht umlagefähig
Zum einen geht es hierin um die Anschaffung der Geräte. Kauft der Vermieter Rauchwarnmelder als Ausstattung der Mietwohnung, sind die Kosten nicht umlagefähig. Es handelt sich schon begriffsmßig nicht um wiederkehrende, sondern um einmalige Kosten. Es hilft dem Vermieter auch nichts, die Anschaffungskosten durch Miete der Geräte zu strecken und dadurch „wiederkehrend“ zu machen. Der BGH hat in der Entscheidung vom 11.5.2022, VIII ZR 379/20, klargestellt, dass Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht umgelegt werden dürfen.
Wartungskosten für Rauchwarnmelder können umlagefähig sein
Anders dagegen verhält es sich nach BGH, Urteil vom 05.10.2022 – Az VIII ZR 117/21, wenn die Geräte in der Wohnung vorhanden sind. Wenn der Vermieter diese regelmäßig prüfen und deren Betriebsbereitschaft sicherstellen lässt, können die Kosten durchaus umgelegt werden. Es handelt sich dann um „sonstige Kosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (BetrKVO). Das soll selbst dann gelten, wenn die Pflicht zur Wartung landesrechtlich dem Mieter überbürdet wird.
Voraussetzung der Umlage: Ausdrückliche vertragliche Vereinbarung
Wenn Betriebskosten umgelegt werden sollen, muss das im Mietvertrag vereinbart sein. In der Regel reicht eine Bezugnahme auf die BetrKVO. Das gilt aber nicht für „sonstige Kosten“. Es reicht nicht, diesen breitbandartigen Begriff zu benennen. Im Gegenteil muss der Vermieter Ross und Reiter nennen, was darunter im Einzelnen zu verstehen sein soll. Neben den Wartungskosten für die Rauchmelder gehört dazu z.B. die Dachrinnenreinigung oder die Fassadenreinigung / Grafittientfernung. Wenn also Wartungskosten für Rauchmelder umgelegt werden sollen, müssen sie im Mietvertrag als solche ausdrücklich erwähnt werden. Offen ist noch, was gilt, wenn der Vertrag eine Öffnungsklausel für „neu entstehende Kosten“ enthält. D.h. es ist noch nicht entschieden, ob im Vertrag so noch nicht genannte Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern aufgrund der neuen BGH-Entscheidung bei einer entsprechenden Klause als „neu entstehende“ Kosten umgelegt werden dürfen.