Eine Umbauvereinbarung stellt bei Gewerbemietverträgen keine Seltenheit dar. Bei Bestandsobjekten werden Mieter häufig dazu verpflichtet, die bauliche Einrichtung nach den eigenen Bedürfnissen anzupassen. Bei Neubauprojekten gibt es oft Umplanungen, die zu Änderungen bei der sogenannten Vermietung vom Reißbrett führen.
Dies erfordert nicht nur, die Realität in die Vertragslage umzusetzen. Es ist festzulegen, welche Partei Um- oder Ausbau vornimmt und wer die Kosten dafür zu tragen hat. Derartige Vereinbarungen erfolgen im Bauablauf nicht selten auf dem kurzen Dienstweg. Da Gewerbemietverträge häufig befristet sind, droht hier eine mietrechtliche Stolperfalle für die Parteien.
Das zeigt die Entscheidung des Berliner Kammergerichts (Beschluss vom 16.03.2023 – 8 U 178/22). Hier wurde 2014 ein bis 2025 befristeter Mietvertrag geschlossen. Im Mietvertrag ist der Mieterseite die Umbaulast für bestimmte Maßnahmen auferlegt. Der später von der Mieterin eingereichte Bauantrag wich aber vom vertraglichen Grundriss aufgund von einer geänderten Raumaufteilung erheblich ab. Die Mieterin nutzte die Mietsache dann mit nochmals geänderter Raumaufteilung. Die Vermieterin kündigte 2022 ordentlich. Im Räumungsverfahren berief sie sich, dass das Mietverhältnis wegen Schriftformmangels auch vor 2025 ordentlich kündbar geworden sei.
Das Kammergericht gab der Vermieterseite Recht.
Die schriftliche Zustimmung der Vermieterin gegenüber dem Bauamt zum abgeänderten Bauantrag war im Verhältnis der Parteien eine formlose Vertragsänderung. Diese ist zwar wirksam gewesen, zerstörte aber die Befristung des Mietverhältnisses. Hinzu kam, dass die Mieterin mit einem Bauvolumen von immerhin rund 5 Mio Euro Trockenbaumaßnahmen vornahm, die sogar vom eigenen Bauantrag abwichen. Dafür hätte es eine erneute Zustimmung der Vermieterin gebraucht.
Umbauvereinbarung als wesentliche Vertragsänderung
Formmängel wirken sich nur bei wesentlichen Vertragsänderungen aus. Die Rechtsprechung ist hier häufig geneigt, vertragswesentliche Änderungen für den Laien überraschend schnell anzunehmen.
Das Kammergericht führt dazu in einer weiteren Entscheidung vom 06.11.2023 (8 U 10/23) unter Hinweis auf Rechtsprechung des BGH aus:
„Die Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Für Vertragsänderungen gilt nichts anderes als für den Ursprungsvertrag. Sie müssen daher ebenfalls der Schriftform des § 550 BGB genügen, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt (BGH NJW 2016, 311 Rn. 12 m. w. N.). Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so liegt die Annahme nicht fern, dass diese Abreden vertragswesentliche Bedeutung haben und daher der Schriftform unterliegen (BGH a. a. O. Rn. 29).“
In diesem Fall gab es einen vom Mieter ausgeführten Mauerdurchbruch. Dies sah das KG als vertragswesentliche Änderung an. Es entstand im Ergebnis aber kein Schriftformmangel. Denn im Vertrag selbst war vorgesehen, dass bauliche Änderungen der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedürfen. Diese lag vor: Der Vermieter hatte einem Bauantrag des Mieters zugestimmt. Das reichte dem Kammergericht auch ohne beiderseitig originalschriftliche Erklärung.
Denn seit den Entscheidungen des BGH (NJW 2013, 3361 Rn. 25 m. w. N. (Optionsausübung zur Verlängerung der Vertragslaufzeit), NJW 2014, 1300 Rn. 29(einseitige Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen) oder NZM 2018, 515 Rn. 19 f. (einseitige Erhöhung der Nettomiete ist in ständiger Rechtsprechung anerkannt,
„dass § 550 BGB nicht eingreift, wenn einer Partei im Mietvertrag bereits die Möglichkeit eingeräumt ist, durch einseitige Willenserklärung eine Vertragsänderung herbeizuführen, und sie dann von dieser Möglichkeit Gebrauch macht. In diesem Fall muss sich allein die ursprüngliche vertragliche Bestimmung am Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB messen lassen, wohingegen die Ausübung des Anpassungsrechts nicht laufzeitschädlich im Sinne des § 550 BGB sein kann.“
Vorsicht nicht nur bei Umbauvereinbarung, sondern auch bei anderen wesentlichen Änderungen geboten
Eine wesentliche Änderung kann nicht nur bei einer Umbauvereinbarung, sondern zum Beispiel bei stillschweigender Hinzunahme weiterer Mietflächen oder Stellplätzen der Fall sein. Aber auch vermeintlich günstige Änderungen in der Mietstruktur (weniger Grundmiete, dafür mehr Betriebskostenvorauszahlung) können, wenn sie formwidrig z.B. nur per Mail angeboten und angenommen werden, ein vermeintlich lang laufendes Mietverhältnis abkürzen.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]