Verwalterbefugnis: Möglichkeiten und Grenzen

Die Verwalterbefugnis, allein mit Vorausermächtigung der Eigentümergemeinschaft handeln zu können, führte bisher in der juristischen Praxis nicht zu einer klaren Linie. Der BGH hat nunmehr eine Leitentscheidung getroffen, die als Orientierungsrichtlinie gelten kann. Danach kann die Gemeinschaft mehrheitlich durch Beschluss den Verwaltervertrag billigen, wenn dieser in engen Grenzen ein Alleinentscheidungsrecht des Verwalters enthält (BGH, Urteil vom 11.06.2021, Az. V ZR 215/20).

Dem Verwalter stehen gem. dem WEG nur seine regulären gesetzlichen Befugnisse zu. Die Entscheidungskompetenz für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung sowie für die Einschaltung von Sonderfachleutenhat grundsätzlich die Gemeinschaft. Ohne Regelung dieses Problems kommt es zu bürokratischen Widrigkeiten. Denn der Verwalter muss sich dann jede Einzelmaßnahme durch die Gemeinschaft vorher absegnen lassen. Sonst läuft der Verwalter Gefahr, dass die Maßnahme von der Gemeinschaft nicht gebilligt oder der Genehmigungsbeschluss von einzelnen Eigentümern erfolgreich angefochten wird.

In der Praxis vieler Verwalterverträge sind allerdings Bagatellklauseln enthalten, die eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter vorsehen. Der BGH billigt diese Praxis zur Verwalterbefugnis aber nur dann, wenn diese für den einzelnen Wohnungseigentümer zu einem nur begrenzten und überschaubaren finanziellen Risiko führt.

In dem zur Entscheidung anstehenden Fall hatte die Eigentümergemeinschaft zusammen 70 Einheiten. Der mehrheitlich beschlossene Verwaltervertrag sah Sonderbefugnisse des Verwalters ohne Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft wie folgt vor:

• Erhaltungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, beschränkt auf € 4.000,00 brutto im Einzelfall, bei mehreren Aufträgen pro Wirtschaftsjahr begrenzt auf ein Gesamtvolumen in
  Höhe von € 8.000,00 brutto
• Hinzuziehung von Sonderfachleuten bei Durchführung von größeren Instandhaltungs– und Instandsetzungsmaßnahmen, Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung bzw. Modernisierung oder baulichen Änderungen mit Auftragswert in Höhe von € 10.000,00 brutto im Einzelfall sowie  Honorar von Höhe von € 3.000,00 brutto pro Einzelfall, begrenzt auf eine Gesamtjahressumme in Höhe von € 6.000,00 brutto

Der BGH billigt diese Grenzwerte aber nicht absolut. Vielmehr verweist er darau, dass es insbesondere auf die Größe der zu verwaltenden WEG ankommt.

Verlagerung der Verwalterbefugnis im Voraus bei niedriger dreistelliger Kostenbelastung im Jahr zulässig

Denn gesetzliche Regelung geht davon aus, dass die Wohnungseigentümer die notwendigen Entscheidungen über das Ob und Wie von Instandhaltungs– und Instandsetzungsmaßnahmen grundsätzlich selbst treffen müssen. Dem steht das Interesse der Eigentümer an der Vereinfachung des Verwaltungsaufwands für Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung entgegen. Eine Ausnahme kann daher nur für kleinere Maßnahmen mit überschaubaren Risiken gelten. Der BGH verweist darauf, dass die durchschnittliche jährliche Höchstbelastung pro Einheit sich nur auf eine niedrige dreistellige Summe beläuft. Unter diesen Umständen sei die Verlagerung der Verwalterbefugnis wirksam.

Daraus ergibt sich: Bei einer deutlich kleineren WEG können die o.g. Grenzwerte überschritten sein. Hätte die WEG nur 10 Wohneinheiten statt 70 gehabt, wäre die Belastung pro Einheit nicht mehr bei etwas über 100 € gelegen, sondern bei 800,00 €. Das ist kein niedriger dreistelliger Betrag mehr.

Billigung auch von weiteren praxisrelevanten Regelungen im Verwaltervertrag

Nach dem Gesetz muss der Verwalter jährlich die ordentliche Eigentümerversammlung durchführen. Das ist mit der laufenden Verwaltervergütung abgegolten. Anders ist es aber, wenn der Verwalter zusätzliche Versammlungen einberufen und vorbereiten muss. Hier kann laut der BGH-Entscheidung eine angemessene Sondervergütung vereinbart werden. Nicht entscheidungsrelevant war, ob die weitere Versammlung aufgrund schuldhaften Fehlverhaltens des Verwalters notwendig wird. Hier lässt der V. Senat zumindest Zweifel anklingen, ob dies als allgemeine Geschäftsbedingung noch zulässig wäre. Denn dann würde der Verwalter noch für eigenes Fehlverhalten Vergütung verlangen können. Daraus folgt jedenfalls: Sieht der Verwaltervertrag sicherheitshalber eine derartige Einschränkung vor, kann der Verwalter für außerordentliche Versammlungen durchaus Zusatzvergütung kraft Verwaltervertrag verlangen.

Der BGH lässt auch Sondervergütung für die kaufmännische Betreuung von größeren Modernisierungs– und Sanierungsmaßnahmen und für Tätigkeiten des Verwalters bei gerichtlichen Auseinandersetzungen oder Versicherungsschäden zu. Auch diese Tätigkeiten sind mit der laufenden Vergütung nicht mit abgegolten, wenn das vertraglich geregelt wird. Diese entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung selbst dann, wenn keine Obergrenze der Vergütung genannt wird. Da ein derartiger Sonderaufwand nicht im Vorfeld kalkulierbar ist, ist es sachgerecht, die Vergütung nach Aufwand zuzulassen.