Das Wohnungsrecht wird häufig mit dem Ziel des Insolvenzschutzes bestellt. Es ist wie der Nießbrauch ein gedachter Teil der Gesamtbefugnis des Eigentums. Gegenüber dem Nießbrauch hat das Wohnrecht z.B. bei Grundstücksübertragungen zu Lebzeiten auf die Kinder den Vorteil, dass es nicht pfändbar ist.
Wer also das Familienheim schon einmal – zum Beispiel aus steuerlichen Gründen – der nächsten Generation überlassen möchte, aber als Übertragender zu Lebzeiten noch als Teil der Altersvorsorge darin wohnen bleiben will, kann anstelle des pfändbaren Nießbrauchs auch ein Wohnungsrecht bestellen. Fällt man in dieser Situation in Insolvenz, kann einem das Wohnungsrecht nicht im Wege der Pfändung genommen werden. Nachteil: Ein einfaches Wohnungsrecht berechtigt eben auch nur zum Wohnen. Wird man im Alter so pflegebedürftig, dass man in ein Seniorenheim umziehen muss, kann man aus dem Wohnungsrecht nicht mehr ohne weiteres Früchte ziehen. Hier hilft zumindest ein Vermietungsrecht für den Fall der Pflegebedürftigkeit. Dieses ist aber dann wiederum für andere Gäubiger pfändbar.
Wohnungsrecht pfändbar, wenn der Schuldner gleichzeitig Eigentümer ist
Das Wohnungsrecht ist aber nicht in jedem Fall von der Pfändung ausgeschlossen: Im Fall des Bundesgerichtshofs (Beschluss vom 2. März 2023 – V ZB 64/21) hatte der später insolvente Schuldner versucht zu tricksen: Er bestellte sich selbst ein auf das Gebäude bezogenes Wohnungsrecht mit der Bestimmung, dass die Ausübung des Wohnungsrechts dritten Personen nicht überlassen werden könne. Dann brachte das Grundstück in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Einlage ein. Die GbR wurde als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Es erfolgte die Eintragung des Wohnungsrechts auf den Schuldner. Dieser wurde kurz danach insolvent. Der Insolvenzverwalter pfändete das Wohnungsrecht. Der Schuldner ging hiergegen erfolglos bis hoch zum BGH vor:
Der BGH unterstreicht den Grundsatz: Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten und damit auch das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) gehörten Sonderfall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nicht zur Insolvenzmasse, weil sie gemäß § 1092 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht übertragbar und deshalb nicht pfändbar seien (§ 851 Abs. 1, § 857 Abs. 1 ZPO).
Pfändung des Wohnungsrechts auch bei Überlassung des Eigentums an GbR mit Eigenbeteiligung
Aber keine Regel ohne Ausnahme: Gemäß § 857 Abs. 3 ZPO ist Pfändbarkeit gegeben, wenn die Überlassung der Ausübung an einen anderen nach § 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB gestattet ist. Diese Einschränkung der Schutzwürdigkeit überträgt der BGH auf die Situation, in der der Wohnungsrechtsinhaber gleichzeitig Eigentümer ist. Es entsteht in diesen Fällen ein sogenanntes Eigentümerwohnungsrecht. Wenn also das Wohungsrecht bildlich gesprochen als Kuchenstück der gesamten Torte mit dem seinerseits ja voll pfändbaren Eigentum zusammenfällt, ist der Rechteinhaber nicht schutzwürdig.
In dem bisher nur als Pressemitteilung veröffentlichten Fall ist leider nicht ersichtlich, weshalb die Übertragung auf die GbR, ausreichen soll. Denn die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist ja ihrerseits rechtsfähig. Die Veröffentlichung der Gesamtentscheidung bleibt hierzu abzuwarten. Es ist zu vermuten, dass der BGH jedenfalls dann ein unzulässiges Hintertürchen darin sieht, wenn der Schuldner an eine GbR überträgt, an der er wiederum mitbeteiligt ist. Ob in anderen Fällen die Übertragung auf Dritte – zum Beispiel Familienangehörige – ausreicht, um einen Pfändungsschutz aus dem Wohnungsrecht zu ermöglichen, bleibt abzuwarten. Denn der Insolvenzverwalter ist in Fällen der planmäßigen Gläubigerbenachteiligung ja immerhin durch die Möglichkeit der Insolvenzanfechtung nicht gänzlich schutzlos.