Viele Mietverträge sehen vor, dass der Aufwand der Zwischenablesung bei Ein- oder Auszug umlagefähige Betriebskosten sein sollen. Dabei sind die weitaus überwiegende Zahl der Betriebskostenabrechnungen falsch. Viele Mieter zahlen hierauf einfach. Oder sie nehmen zu geringe Guthaben hin, und schenken dem Vermieter quasi dadurch bares Geld.
Ein häufiger Fehler bei Betriebskostenabrechnungen ist der Punkt der Zwischenablesung. Denn die Ablesedienste sind regelmäßig nur einmal im Jahr im Einsatz. Das deckt sich selten mit dem Ein- oder Auszug von Mietern. Damit der Mieter nur das zahlt, was in seiner Mietzeit verbraucht wird, muss zusätzlich abgelesen werden. Bei längerem Leerstand dann nicht nur bei Auszug des Vormieters, sondern auch bei Einzug und dann wiederum bei Auszug. Regelmäßig erheben die Ablesedienste dafür einen zusätzlichen Obulos in Höhe von 15 Euro und mehr.
Der BGH hat dazu bereits 2007 entschieden, dass jährliche Kosten der Ablesung umgelegt werden können. Aber: Kosten des Nutzerwechsels sind Verwaltungskosten. Diese fallen dem Vermieter zur Last (Aktenzeichen VIII ZR 19/07). Der BGH hat aber dem entgegen stehende Vereinbarungen dennoch zugelassen.
Das LG Leipzig hat im Urteil vom 05.09.2019 (Az. 8 O 1620/18) solchen Vereinbarungen allerdings kürzlich weitgehend einen Riegel vorgeschoben: Die Abwälzung von Kosten der Zwischenablesung auf den Mieter ist unzulässig. Dass gilt jedenfalls für die beiden nachfolgenden Konstellationen:
- es handelt sich um ein Wohnraummietverhältnis
- die Kostenregelung erfolgt formularmäßig in einem Vertrag, den der Vermieter stellt
Kosten der Zwischenablesung in Wohnraum-AGB unzulässig
Letzteres stellen dann sogenannte Allgemeine Geschäftsbedingungen dar. Weichen diese von der gesetzlichen Grundregelung erheblich ab, dann sind sie unwirksam. Wird die Kostenlast um 180 Grad zu Lasten des Mieters umgedreht, ist nach LG Leipzig eine solche unzulässige Abweichung gegeben.
Für Mieter lohnt es sich also, besonders bei der ersten und letzten Betriebskostenabrechnung genauer hinzusehen. Wer diesen und dann – wie häufig – weitere Fehler findet, kann erheblich Geld sparen. Vermieter sollten sich gut überlegen, ob sie Kosten der Zwischenablesung durchreichen: Manchmal reicht nur ein kleiner Geldbetrag, dass der Mieter auch die anderen Positionen genauer prüft. Dann ist der Ärger bedeutend größer als die 15-20 €, die beim Mieterwechsel nun einmal anfallen.