Abrechnungskorrektur – Voraussetzungen des Mieteranspruchs

Bei der Abrechnungskorrektur zu den Betriebskosten bedarf es einer sauberen Abgrenzung zur Anspruchsgrundlage des Mieters. Denn der Vermieter muss eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung nicht immer korrigieren.

Abrechnungskorrektur kann bei formell falscher Abrechnung immer verlangt werden

Klar ist dabei, dass eine bereits formell falsche Abrechnung so ungenügend ist, dass sie erst gar nicht als erteilt gilt. Die Folge ist, dass mit einer formell unrichtigen Abrechnung der Anspruch des Mieters nicht erfüllt wird. Mangels Erfüllung bleibt der Anspruch bestehen.

Fallgruppen einer formell unrichtigen Abrechnung sind beispielsweise:

• Es fehlen die Mindestangaben (geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, Berechnung des Mieteranteils, Angabe und Abzug der geleisteten Vorauszahlungen).
• Es ist der falsche Abrechnungszeitraum gewählt (grundsätzlich 12 Monate, außer im Jahr des Ein- oder Auszugs)
• Die Abrechnung ist so unverständlich bzw. ungeordnet oder so unübersichtlich, dass sie aus der Sicht eines rechtlich und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Durchschnittsmieters aus sich heraus nicht nachvollziehbar und für den Mieter nicht nachprüfbar ist

Abrechnungskorrektur bei formell falscher Abrechnung nur im Ausnahmefall

Nach der Rechtsprechung erfüllt eine formell ordnungsgemäße und „nur“ materiell falsche Abrechnung regelmäßig den Anspruch auf Rechnungslegung. Materielle = inhaltliche Fehler sind beispielsweise:

• falscher Verteilerschlüssel (z.B. es wird nach Personenanteilen umgelegt, obwohl vertraglich nach Flächenanteilen umzulegen ist
• Rechenfehler, einschl. falscher Ansatz von Gesamtanteilen oder Anteilen des Mieters oder auch Falschbezeichnung der Vorauszahlungen
• Umlage von Nebenkosten, die vertraglich oder gesetzlich gar nicht als Betriebskosten umgelegt werden dürfen (z.B. Reparaturkosten oder Verwaltungskosten bei Wohnraum)

Nur ausnahmsweise kann der Mieter eine neue Abrechnung verlangen, wenn sie unter inhaltlichen (materiellen) Fehlern leidet. Denn solche Fehler kann der Mieter in der Regel ja selbst korrigieren. Das kann er aber nicht, wenn er die erforderlichen Bezugsdaten für die Berechnung nicht hat. Beispiel: Der Vermieter hat falsch nach Personenanteilen umgelegt, und im Vertrag ist die Umlage nach WEG-Miteigentumsanteilen (MEA) vereinbart. Wenn der Mieter die MEA-Verteilung in der Eigentümergemeinschaft nicht kennt, kann er den korrekten Betrag nicht selbst errechnen. Dann bleibt der Vermieter in der Pflicht (BGH, Urt. v. 17.11.2004, VIII ZR 115/04, bestätigt von BGH, Urt. v. 20.10.2010, VIII ZR 73/10 ).

Das Landgericht Krefeld hat nun eine weitere Fallgruppe hinzugefügt. Bezieht der Mieter Sozialleistungen, soll der Vermieter auch materiell falsche Abrechnungen korrigieren müssen (LG Krefeld, Urt. v. 04.01.2023, Az. 2 S 11/22). Der Grund: bei einer materiell falschen Abrechnung hätte der Mieter ein Kürzungsrisiko bei Sozialleistungen.

Diese Ansicht ist zweifelhaft:

Wenn laut Urteilsgründen es dem Vermieter ohne erheblichen Aufwand möglich gewesen ist, die Abrechnung zu korrigieren, dann steht in Frage, warum der Mieter die Korrektur dann nicht auch selbst vornehmen und dem Sozialleistungsträger so plausibel machen konnte. Die Möglichkeit der Selbstkorrektur ist nach der BGH-Rechtsprechung ja der Grund, warum bei nur materiellen Mängeln ein Zurückbehaltungsrecht an der Nachzahlung grundsätzlich nicht bestehen soll. Eine pauschale Besserstellung von Mietern im Sozialleistungsbezug ist kontraproduktiv. Sie führt dazu, dass Vorbehalte gegenüber der Vermietung an Sozialleistungsbezieher verstärkt werden. Warum ein „rechtlich und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Durchschnittsmieter“ ohne Sozialleistungsbezug die Abrechnung selbst korrigeren können soll, der Sozialleistungsbezieher ohne weiteres aber nicht, ist nicht einzusehen.

Ein Recht auf Neuerstellung dürfte wohl nur dann gegeben sein, wenn der Mieter die Abrechnung mit eigenen Korrekturen beim Sozialleistungsträger einreicht und dieser konkret darauf beharrt, ohne neue Abrechnung ausgestellt vom Vermieter nicht einmal eine Teilleistung zu erbringen. Erst dann hat der Mieter alles getan, was er tun konnte und der Ball liegt wieder beim Vermieter. Dennoch werden Vermieter nun nach der Entscheidung des LG Krefeld eine nur abstrakte Gefahr von Leistungskürzungen motiviert sein, eine Abrechnung von sich aus zu korrigieren, um Nachzahlungsansprüchen nicht vergeblich nachlaufen zu müssen.