Die Eigentümerversammlung stellt das zentrale Institut der Willensbildung der Wohnungseigentümergemeinschaft dar (§ 23 WEG). Maßgebliche Entscheidungen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden dort durch Beschlussfassung getroffen. Ausnahme dazu ist das sogenannte Umlaufverfahren, was aber umfassendes Einvernehmen erfordert. Denn dort muss die Gemeinschaft sich allstimmig auf die Form des Verfahrens und den Beschluss in der Sache einigen. Bei kontroversen Beschlüssen kommen Eigentümer an der Einberufung einer WEG-Versammlung nicht vorbei.
Doch wie kommt man zu einer Eigentümerversammlung? Das wird problematisch, wenn schon andere Eigentümer oder die Verwaltung die Einberufung blockieren.
Dann hängt das Vorgehen davon ab, welche zur Einberufung befugte Organe bei der WEG vorhanden sind. Hat die WEG einen Verwalter, soll dieser zur Versammlung einladen. Weigert der Verwalter sich, kann die Versammlung auch durch den Beirat initiiert werden. Schwierig wird es, wenn weder Verwalter noch Beirat vorhanden sind: Denn der einzelne Eigentümer hat kein automatisches Einberufungsrecht. Er muss sich erst gerichtlich ermächtigen lassen. Diese Klage richtet sich dann gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, den sogenannten „Verband“.
Das Landgericht Frankfurt als zentrales Berufungsgericht für Hessen hat nun klargestellt, dass auch die Klage auf Einberufung bei einem vorhandenem Verwalter sich gegen den Verband zu richten hat (Beschluss vom 17.11.2021, Az. 2-13 T 69/21). Vor der WEG-Reform (01.12.2020) war diese Klage noch gegen den Verwalter als Klagegegner zu richten.
Denn nach der WEG-Reform ist es Aufgabe der gesamten Gemeinschaft, alle zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen. Klagegegenstände mit der Gemeinschaft als Prozesspartei sind nach der Reform zum Beispiel:
- Einberufung der WEG-Versammlung
- Beschlussanfechtungsklagen (nicht mehr gegen „die übrigen“ Eigentümer !)
- Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen
- Störungen / Verstöße gegen die Gemeinschaftsordnung werden ebenfalls durch die Gemeinschaft verfolgt, sofern nicht einzelne Eigentümer durch Beschluss dazu ermächtigt werden
Klage auf Eigentümerversammlung – eigene Kostenbeteiligung
Unerwünschte Nebenfolge der weit reichenden Gesetzesänderung: Da sich die die Klage gegen den Verband richtet, sind die Rechtsverfolgungskosten von der gesamten Gemeinschaft zu tragen. Das galt schon zum alten Recht nach der Entscheidung des BGH vom 04.04.2013 (Az.V ZR 168/13). Die Folge: Im Unterliegensfall zahlt der klagende Eigentümer die gesamten Prozesskosten als Unterlegener. Ist der Kläger dagegen erfolgreich, muss er trotzdem als Teil der Gemeinschaft anteilig die Kosten auf der Gegenseite mittragen.