Die Grundlagen der Mietreduzierung sind bei Umständen problematisch, die keine der Vertragsparteien beeinflussen kann. Das zeigt eine aktuelle Entscheidung des BGH (Urteil vom 12. Januar 2022 – XII ZR 8/21). Diese betrifft das Gewerbemietrecht.
Gegenstand des Verfahrens war eine coronabedingte Betriebsschließung in Sachsen. Durch Allgemeinverfügungen war auch das fragliche Einzelhandelsgeschäft vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020 betroffen. Anschließend zahlte die Mieterin die Miete für April 2020 nicht. Das Landgericht Chemnitz verurteilte die Mieterin in voller Höhe. Es wies die Betriebsrisiken in vollem Umfang der Mieterseite zu. Das OLG Dresden versuchte hingegen eine salomonische Lösung: Es kürzte den Mietanspruch um 50 %. Damit trugen die Parteien die Risiken paritätisch.
Diese pauschalierende Betrachtung macht der BGH dagegen nicht mit.
Keine Mietminderung bei Betriebsschließung
Der BGH stellt der Vorinstanz folgend klar, dass bei einer solche Betriebsschließung eine Mietminderung nicht in Betracht kommt:
„Ergeben sich aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen während eines laufenden Mietverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsmäßigen Gebrauchs eines gewerblichen Mietobjekts, kann dies zwar einen Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang steht. Die mit der Schließungsanordnung verbundene Gebrauchsbeschränkung der Beklagten erfüllt diese Voraussetzung nicht.“
Die Überlassung der Mieträumlichkeiten sei als solche nicht verboten worden. Sie standen für den vereinbarten Mietzweck trotz Schließungsanordnung weiter zur Verfügung.
Mietreduzierung über Wegfall der Geschäftsgrundlage möglich
Der BGH lässt als Rechtsgrundlage der Reduktion der Miete das Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage durchaus zu.
Hier war die sogenannte „große Geschäftsgrundlage“ betroffen. Darunter versteht man laut BGH die Erwartung der vertragschließenden Parteien, dass
„sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde.“
Diese Erwartung der Parteien wurde durch die Allgemeinverfügung schwerwiegend gestört.
Allerdings geht der BGH bei den Rechtsfolgen nicht den pauschalierenden Weg der Vorinstanz. Er verlangt eine umfassende Prüfung der Umstände des Einzelfalls.
Denn § 313 Abs. 1 BGB verlangt außerdem eine Einzelfallprüfung: Dem betroffenen Vertragspartner soll unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden können.
Einzelfallprüfung bei Wegfall der Geschäftsgrundlage
Hier lag eine enttäuschte Gewinnerwartung über das übliche Verwendungsrisiko hinaus vor. Denn sie beruhte nicht auf unternehmerischen (Fehl-) Entscheidungen. Auch lag keine enttäuschte Vorstellung vor, in den Mieträumen ein Geschäft erfolgreich betreiben zu können. So stellen die meisten Fälle von nicht gut laufenden Einkaufscenter-Mietverträgen keinen Wegfall der Geschäftsgrundlage dar.
Die Gerichte haben ferner zu prüfen, welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Eine Existenzgefährdung ist nicht erforderlich. Aber auch die Interessen des Vermieters an der laufenden Miete sind zu berücksichtigen.
Abgestellt wird in der Regel auf den konkreten Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung in dem betroffenen Mietobjekt. Da der Wegfall der Geschäftsgrundlage ein Ausnahmeinstrument darstellt muss auch geprüft werden, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um drohende Verluste zu vermindern. Hier wird man z.B. zu prüfen haben, ob der Unternehmer Kurzarbeit beantragt hat. Wenn der Unternehmer Kurzarbeit nicht beantragen konnte, weil seine Arbeitsverträge das nicht zuließen, spricht das eher gegen den Mieter als Geschäftsinhaber. Zudem müssen auch staatliche Zuschüsse (nicht aber bloße Überbrückungsdarlehen) in der Abwägung berücksichtigt werden.
Der BGH verwies den Rechtsstreit wieder an das OLG zurück. Denn das OLG hatte die Einzelfallabwägung nicht durchgeführt, sondern die Risiken bei der Mietreduzierung schlicht beiden Seiten zur Hälfte auferlegt.