Sogenannte bauliche Wärmebrücken sind Bauteile, die für Schimmelpilz besonders anfällig sind. Bei modernen Bauten sollten solche Bauteile durch die erforderliche Dämmung nicht mehr auftreten. Was aber, wenn zur Zeit der Errichtung eine Dämmung nicht oder nicht im heutigen Maßstab vorgeschrieben war ?

Der Bundesgerichtshof (Urteile vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) hatte dazu zwei Fälle zu entscheiden: In diesen stammten die Häuser aus den Jahren 1968 und 1971. In der Bauzeit war keine Dämmung vorgeschrieben. Die Mieter beanstandeten Mängel u.a. durch Gefahr der Schimmelpilzbildung. Sie verlangten Feststellung einer Minderung und Kostenvorschuss für die Anbringung einer Innendämmung. Der Vermieter wendete sich im Revisionsverfahren gegen Verurteilungen zu seinen Lasten – mit Erfolg.

Der BGH wendet sich in der Entscheidung gegen starre Höchstwerte zumutbarer Lüftungsintervalle. Auch ließen sich „Grundsätze zeitgemäßen Wohnens“ als Grundlage eines Anspruchs auf Verbesserung der Bausubstanz aus geltendem Recht nicht ableiten.

Der BGH bleibt daher dabei, grundsätzlich den bei Errichtung des Gebäudes geltenden Baustandard als Maßstab für vertragsgerechte Bausubstanz anzulegen. Er verweist darauf, dass 1968 bzw. 1971 noch keine Verpflichtung zum Bau mit Wärmedämmung bestand. Daher war das Vorhandensein von Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand.

Der BGH lässt auch einen Verweis auf das Senatsurteil vom 26. Juli 2004 – VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174 nicht gelten. Hier war für Elektroinstallation die Anforderung ergangen, dass auch in einer Altbauwohnung ein Mindeststandard der Elektroinstallation erwartet werden kann, die den gleichzeitigen Betrieb von zwei Elektrogeräten ermöglicht. Auf den Bauzustand bei Wärmebrücken hält der BGH das damalige Urteil nicht für übertragbar.

Zumutbarkeit der Lüftung bei Wärmebrücken

Zudem verweist der BGH in seiner Pressemitteilung auf ein gerichtliches Sachverständigengutachten: Danach war ein täglich zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten oder ein täglich dreimaliges Stoßlüften von rund 10 Minuten ausreichend, um eine Schimmelpilzbildung an den Außenwänden zu vermeiden. Durch „Querlüften“ (gleichzeitiges Öffnen mehrerer Fenster) verringerte sich die erforderliche Lüftungszeit auf ein Drittel der angegebenen Zeiten. Der BGH hält solches Lüftungsverhalten generell nicht für unzumutbar.

Dies überrascht nicht:

Die Grenze der Zumutbarkeit lag schon davor nach weit verbreiteter Rechtsprechung bei dreimal täglichem Stoßlüften (LG Berlin (Urteil vom 15.04.2016 – Az. 65 S 400 / 15). Das Landgericht Frankfurt (IMR 2006, 7), hat drei- bis viermal tägliches Stoßlüften für zumutbar gehalten. Das soll auch bei voll berufstätigen Mietern gelten.

Damit kommt es bei entsprechenden Fällen zunächst darauf an, ob die bei Errichtung gültigen Bauvorschriften eingehalten wurden.

Gerade bei neueren Gebäuden sind Wärmeschutzvorschriften (EnEV) einzuhalten. Sind dem entgegen Wärmebrücken nicht vermieden worden, dürfte es sich um einen Mietmangel handeln. Für ältere Gebäude ist dagegen wenig oder keine Dämmung vorgeschrieben gewesen. Muss der Mieter in diesen Fällen öfters lüften, um Schimmel zu vermeiden, ist das dann kein Mangel.