Unrenoviert übergeben und dann ist alles erledigt ? So einfach kann man es sich im Mietrecht leider nicht machen. Fehler bei der Dokumentation des anfänglichen Zustands können dann teuer werden.
Seit rund 15 Jahren beschäftigt sich der Bundesgerichtshof immer wieder vertieft mit den sogenannten Schönheitsreparaturen. Viele Vermieter behelfen sich damit, die Wohnung einfach unrenoviert zu übergeben und die Malerarbeiten dem Mieter zu überlassen. Oft wird dabei eine ordnungsgemäße Dokumentation des Übergabezustands unterlassen. Das kann sich dann noch Jahre später rächen.
Denn klar ist seit längerem: Bei anfänglich unrenovierter Wohnung ist die weit verbreitete Überbürdung der Schönheitsreparaturen ohne ausreichende Ausgleichsleistung an den Mieter nicht zulässig. Jetzt gibt es eine weitere Klarstellung des BGH in zwei Urteilen vom 8. Juli 2020 zu dieser Situation, auf die der Heppenheimer Fachanwalt für Mietrecht Alexander Dietrich hinweist.
Verschlechtert sich im laufenden Mietverhältnis der überlassene Zustand weiter, haftet der Vermieter für die Verschlechterung. Mit einem kompletten Durchgang von Malerarbeiten der Zustand dann aber besser als bei anfänglicher Überlassung. Dann ist der Mieter entsprechend der Verbesserung ebenfalls ausgleichspflichtig.
Der BGH stellt dazu eine salomonische Regel auf: Der Vermieter muss renovieren, aber der Mieter muss sich hälftig an den Renovierungskosten beteiligen.
Dies stand in zwei prozessualen Situationen zur Entscheidung:
In einem Verfahren (Az. VIII ZR 163/18) verlangten die Mieter einen Kostenvorschuss für Schönheitsreparaturen nach 14 Jahren Mietdauer. Hieraus ergibt sich ein entsprechender Abzug vom Vorschuss, sodass die Mieter ihren Zahlungsanspruch nicht vollständig durchsetzen können.
In dem anderen Verfahren (Az.: VIII ZR 270/18) verlangten die Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach 25 Jahren Mietzeit. Dem stimmte der BGH im Ausgangspunkt zwar zu, billigte der Vermieterseite aber ein Zurückbehaltungsrecht an dieser Leistung zu, weil die Mieter den eigenen Kostenausgleich nicht geleistet hatten.
Vorsorge durch Dokumentation bei Übergabe
Abweichungen von der 50/50-Regel wird es nur bei Besonderheiten geben, stellt der BGH klar. Dazu betont Rechtsanwalt Dietrich: Jede Seite muss eine für sich günstige Besonderheit im Streitfall beweisen.
Wenn der Vermieter sich nach vielen Jahren auf einen besonders guten oder „fast“ renovierten Anfangszustand berufen will, wird er Protokolle, Zeugen und aussagekräftige Fotos gut gebrauchen können. Gleiches gilt umgekehrt, wenn der Mieter sich auf den Standpunkt stellt, die Wohnung sei bei Anmietung bereits weit überdurchschnittlich abgewohnt gewesen, sodass weniger Abzüge zu seinen Lasten greifen.