Das Landgericht Berlin hat einen neuen Angriff auf die weit verbreitete Praxis unternommen, dem Mieter die Pflicht zu Schönheitsreparaturen aufzubürden. Dies soll nun auch bei bei Mietbewinn voll renovierten Wohnungen unzulässig sein.

Die aktuelle Entscheidung vom 09.03.2017 (Az. 67 S 7/17) ist noch nicht rechtskräftig. Die Revision zum BGH wurde zugelassen. Ob den mieterseitigen Schönheitsreparaturen dann der endgültige Todesstoß verpasst wird, bleibt abzuwarten.

Bereits zuvor hatte der BGH dem Großteil der Schönheitsreparaturverpflichtungen eine Absage erteilt. Nämlich für die, die bei Vertragsbeginn unrenovierten Wohnung vereinbart wurden (BGH, Urt. v. 18. März 2015 – VIII ZR 185/14). Hier hat der BGH entschieden, dass dem Mieter unzulässig Renovierungslasten auferlegt werden, die noch aus dem Vormietverhältnis stammen. Dies soll jedenfalls dann gelten, wenn dem Mieter als Ausgleich für die Übernahme der Malerarbeiten keine Kompensationsleistung zugebilligt wird. Diese Ausgleichsleistung kann entweder in einer Geldzahlung oder in einem Mietnachlass bestehen. Der Ausgleich muss der Höhe nach angemessen sein. Als erster grober Anhaltspunkt dient hier häufig eine Monatsmiete zur Orientierung. Maßgeblich sind aber immer die Verhältnisse im Einzelfall.

LG Berlin grenzt Pflicht zu Schönheitsreparaturen weiter ein

Das Landgericht Berlin geht darüber aber noch hinaus: Nach dem genannten Urteil benachteiligt die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auch bei Übernahme der Wohnung in anfänglich renoviertem Zustand den Mieter unangemessen.

Das Landgericht stützt die Entscheidung neben AGB-rechtlichen Erwägungen vor allem auch darauf , dass gerade im langjährigen Mietverhältnis eine wiederholte Renovierung notwendig werden kann. Dann ist es aber nicht damit getan, dem Mieter den ersten Renovierungszyklus abzunehmen, und ihm alle weiteren ohne Kompensation aufzuerlegen. Denn bei Notwendigkeit, einen angemessenen Ausgleich für die Übernahme von Schönheitsreparaturen zu leisten, bleibt völlig unklar, wie hoch dieser sein muss, wenn ebenso unklar ist, wie lange das Mietverhältnis dauert und wie oft die Renovierung wiederholt werden muss.

Ob es nach der Entscheidung des LG Berlin überhaupt noch Sinn macht, eine großzügige Kompensationsleistung im Mietvertrag zu erwähnen, ist zweifelhaft. Denkbar wäre zwar ein entsprechender Mietnachlass, der ausdrücklich wegen der Überbürdung von Schönheitsreparaturen im Vertrag als Ausgleich erwähnt wird. Es bleibt aber abzuwarten, ob dies allerdings bei wiederholtem Renovierungszyklus wirklich als ausreichender Ausgleich Bestand hat.

Mangelbeseitigung ist grundsätzlich Vermietersache

Der Heppenheimer Fachanwalt für Mietrecht Alexander Dietrich warnt: Sollte sich die Entscheidung auch beim BGH bestätigen, sind Vermieter nach derzeitiger Rechtsprechung gehalten, sich auf die generelle Unzulässigkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung einzustellen. Das bedeutet: Der Vermieter muss bei entsprechender Notwendigkeit auf eigene Kosten renovieren. Denn Dekorationsmängel sind Mängel, und deren Beseitigung ist Vermietersache. Das sollte gerade bei Kapitalanlegern bei der Miete „eingepreist“ sein.

Somit bleibt – Stand jetzt – nur die mieterseitige Renovierungspflicht bei Auszug und in krassen Ausnahmefällen:

Denn nach BGH besteht eine Verpflichtung des Mieters zur Rückführung der im Verlaufe der Mietzeit geänderten auf eine allgemein übliche Dekoration spätestens zum Zeitpunkt der Rückgabe. Der Mieter muss eine von ihm geschaffene Dekoration allenfalls dann beseitigen, wenn diese von vielen Mietinteressenten üblicherweise nicht akzeptiert würde und einer baldigen Weitervermietung entgegen stünde.  Das hat der BGH für den Fall „greller Farben“ anstatt anfänglich weiß übernommener Wohnung entschieden: Vgl. BGH, Urt. v. 6. November 2013 – VIII ZR 416/12, NJW 2014, 143, Tz. 18 f.).

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