Die Einhaltung der Schriftform erlangt im Gewerbemietrecht besondere Bedeutung. Wird sie nicht eingehalten, ist der Mietvertrag deshalb zwar nicht unwirksam. Aber bei lang laufenden und befristeten Mietverträgen kann jede Partei mit der ordentlichen Kündigungsfrist (§ 580 a BGB) das Mietverhältnis vor der vermeintlich weit in der Zukunft liegenden Befristung vorzeitig beenden.

Bei Schwankungen im Wirtschaftsleben (Finanzkrise, Corona-Pandemie) werden Gewerbemieter so in die Lage versetzt, aus teuren Mietverträgen auszusteigen oder diese neu zu verhandeln. Sind dagegen die ortsüblichen Mieten stark gestiegen, erhalten Vermieter durch derartige Mängel bei der Schriftform die Möglichkeit, mit der Drohung oder dem Ausspruch der Kündigung Druck auszuüben.

Die Brisanz der Problematik stieg durch das Urteil des BGH vom 7.11.2017 (XII ZR 114/16) noch einmal an: Hier entschied der BGH, dass sogenannte Schriftform – Heilungsklauseln in der Regel unwirksam sind. Man kann sich also nicht etwa schon im Vorfeld durch den Mietvertrag darauf einigen, dass die Verletzung der Schriftform keine Auswirkung haben soll.

Die jüngste Entscheidung des OLG Brandenburg vom 27.10.2020 (3 U 67 / 20) zeigt aus unzähligen Möglichkeiten schulmäßig alleine drei auf, wie man in die Schriftform – Falle geraten kann:

  • Bezugnahme des Mietvertrags auf eine Anlage, die in Wahrheit nicht existiert
  • Weitere Anlage zum Mietvertrag, die mit der Vertragsurkunde aber nicht fest verbunden ist (im Fall: Konkurrenzschutz – Vereinbarung)
  • Formwidrige Auswechslung einer Vertragspartei durch eine andere in einer späteren Nachtragsvereinbarung
Was ist Schriftform ?

Die Beispiele zeigen, dass schon zu Beginn des Vertragsverhältnisses gravierende Fehler passieren können. Dies kann durch vergessene körperliche Verbindung aller Vereinbarungen in einer Urkunde oder unzureichende inhaltliche Bezugnahme der Urkunden aufeinander geschehen. Eine feste körperliche Verbindung stellt man durch Tackern oder Ösen her. Ein Verbindung durch Büroklammer reicht nicht. Eine ausreichende inhaltliche Verbindung erreicht man durch verschiedene Maßnahmen. Fortlaufende Seitenzahlen, einheitliche grafische Gestaltung oder inhaltlichen Zusammenhang, insbesondere durch eindeutige Inbezugnahme der Vereinbarungen, helfen hier weiter.

Aber auch Nachtragsvereinbarungen bedürfen einer ausreichenden Verbindung zu den bisherigen Vereinbarungen. Hier gelten dieselben Voraussetzungen wie zu den obengenannten Bedingungen, die schon erstmalig beim Mietvertrag selbst eingehalten werden müssen.

Schriftform im Sinne des Gesetzes bedeutet, dass beide Vertragsparteien dieselbe Urkunde original unterzeichnet haben müssen. E-Mails, Faxe oder messenger-Nachrichten reichen nicht aus. Diese halten nur die Textform ein. Aber auch schon eine verspätete Annahme eines originalschriftlichen Angebots kann die Schriftform verletzen. Hier reicht in Blick nur in die Verträge nicht aus: Begleitschreiben offenbaren häufig, dass die Annahme zu spät erfolgte. Dann ist diese in Wahrheit ein neues Angebot, was seinerseits angenommen werden muss. Wird dieses nur durch Inbesitznahme oder Schlüsselübergabe angenommen, ist das nur eine formlose Annahme.

Die Folge: Die Schriftform ist verletzt, und der vermeintlich sichere Vertrag ist ordentlich kündbar.

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