Die Zahlung unter Vorbehalt bei Mängeln dient dem Erhalt der Ansprüche wegen Minderung bei gleichzeitigem Ausschluss des Kündigungsrisikos.
Bei Mängeln steht der Mieter unter dem Dilemma: Mindert er über einen langen Zeitraum zuviel, baut sich womöglich ein Rückstand auf, der zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs führen kann. Mindert er trotz Kenntnis des Mangels zuwenig oder gar nicht, ist er gem. § 814 BGB gehindert, die Überzahlung zurück zu verlangen. Nimmt der Mieter den Mangel länger hin, kann er sogar zukünftige Minderungsrechte verwirken.
Was tun wenn das Ausmaß der Minderung unsicher ist ?
Fachleute im Mietrecht raten, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen. Die Entscheidung des AG München (Az. 425 C 731/15) bestätigt diese Praxis, wie der Heppenheimer Fachanwalt für Mietrecht Alexander Dietrich mitteilt.
In dem Fall hatten Mieter fast zwei Jahre lang wegen eines Mangels zwar die Zahlungen nicht reduziert, aber unter dem Vorbehalt der Rückzahlung geleistet. Die Vermieterin hatte rechnerisch vollständige Zahlungen erhalten. Diese standen aber unter dem „Makel“ des Vorbehalts. Der Vermieterin kündigte daraufhin und verlangte schlussendlich vor Gericht die Räumung.
Das Amtsgericht bestätigt, dass eine Zahlung unter Vorbehalt Erfüllungswirkung hat.
Das Vermögen des Vermieters ist dadurch nicht beeinträchtigt. Dieser setzt sich nur einem Rückforderungsanspruch aus, den der Mieter im Streitfall nur erhält, wenn auch Mängel da waren. Dann schuldete die Mieterseite schon von Anfang an nur geminderte Miete.
Für den Vermieter war es ein teures Urteil. Gleichzeitig mit der Abweisung des Räumungsantrags wurde er auf Widerklage der Mieterseite zum Ausgleich von Anwaltskosten zur Abwehr der unwirksamen Kündigung in Höhe von 1.173,82 € verurteilt.
Denn die Klägerin hatte eine unwirksame Kündigung ausgesprochen. und die Beklagten außergerichtlich die Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung begehrt haben.
Vorbehalt trotz fehlender aktueller Bestätigung zur Zeit alternativlos
Rechtsanwalt Dietrich weist darauf hin, dass das Urteil der überwiegenden Auffassung in der Literatur und Rechtsprechung entspricht. Es fehlt aber eine aktuelle Bestätigung durch den BGH. Trotzdem ist allein die Zahlung unter Vorbehalt das einzige praktikable Instrument, sich die Ansprüche auf Durchsetzung der Minderung zu erhalten, ohne zugleich Kündigungsrisiken aufzubauen.