Ein häufig verkannter Schutzmechanismus zugunsten des Vermieters ist das gesetzliche Vermieterpfandrecht. Dieses kann aber nur an den Gegenständen ausgeübt werden, die dem Mieter gehören. Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich also nicht auf fremde Gegenstände. Die Folge sind Streitigkeiten über vermeintliche oder tatsächliche Versuche der Manipulation.
Die Begriffe Besitz (tatsächliche Sachherrschaft) und Eigentum (rechtliche Herrschaft) werden im täglichen Sprachgebrauch häufig verwechselt. Besitz und Eigentum sind aber juristisch nicht dasselbe, und können bei ein und demselben Gegenstand auseinanderfallen:
So überlässt bereits der Vermieter (meistens gleichzeitig der Eigentümer) dem Mieter den Besitz an der Mietsache zur Nutzung gegen Entgelt.
Wenn der Mieter seinerseits Gegenstände in die Mietsache einbringt, die nicht sein Eigentum sind, kann das verschiedene Ursachen haben:
Beispiele für Dritteigentum, die dem Vermieterpfandrecht entgegen stehen können:
- Der Mieter mietet oder leiht sich die beweglichen Gegenstände von einem Dritten. Dieser bleibt Eigentümer.
- Der Mieter kauft Gegenstände auf Kredit und unter Eigentumsvorbehalt. Die Gegenstände gehen sofort in den Besitz des Mieters über, Eigentümer wird der Mieter aber erst mit vollständiger Zahlung des Kaufpreises.
- Der Mieter verschafft sich einen Kredit und übereignet Gegenstände zur Sicherheit vorübergehend an den Kreditgeber. Für die Dauer dieser Sicherheitsübereignung verliert der Mieter dadurch sein Eigentum bis zur vollständigen Tilgung des Kredits.
In den allermeisten Fällen sieht man den Gegenständen allerdings nicht an, wem sie gehören. Dazu hat der Gesetzgeber eine Vermutung eingeführt: Der Besitzer (tatsächliche Sachherrschaft) gilt auch als Eigentümer, § 1006 BGB.
Der BGH (VU vom 03.03.3017, Az. V ZR 268/15) hat nun eine lange umstrittene Frage dazu entschieden:
Auch der Vermieter kann sich zur Verteidigung seines Vermieterpfandrechts gegenüber Dritten auf die für seinen Mieter streitende Eigentumsvermutung berufen.
Das hat zur Folge, dass nicht der Vermieter nachweisen muss, dass der volle Eigentumsübergang bzw. –verbleib beim Mieter vorliegt. Vielmehr muss der Dritte nachweisen, dass der Mieter das Eigentum nie erlangt bzw. nicht wiedererlangt hat (also seine Kaufpreis- oder Kreditraten noch nicht voll gezahlt hat bzw. dass die Überlassung nur als Miete oder Leihe an den Mieter erfolgte).
Verwertet der Vermieter in Ausübung seines Pfandrechts die Gegenstände, kann er bei entsprechenden Rückständen des Mieters den Erlös für sich behalten. Wendet ein Dritter eigene Eigentumsrechte ein, muss er den Beweis erbringen, dass diese bestehen.