Haftungsfalle Provision
Auch in Zeiten des sogenannten Bestellerprinzips werden Immobilien noch immer über Makler angeboten. Bei Mietwohnungen schuldet üblicherweise nicht mehr der Mieter, sondern der Vermieter die Courtage. Beim Verkauf muss in der Regel nicht der Verkäufer, sondern der Käufer den Makler bezahlen. Die Vertragsparteien laufen jedoch Gefahr, mehreren Maklern gegenüber provisionspflichtig zu werden, wenn sie die Kommunikation mit den Maklern nicht sauber dokumentieren, warnt der Heppenheimer Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentum Alexander Dietrich.
Hintergrund ist die durchgängige Rechtsprechung (zuletzt Urteil des OLG Zweibrücken vom 01.12.2015, Az. 8 U 2/14), wonach ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Kauf und Erteilung des sogenannten „Nachweises“ einen ausreichenden Kausalitätsbeweis darstellt. Dann steht fest, dass die Maklertätigkeit Ursache für das Zustandekommen des Hauptvertrages war (Kausalität). Die gerichtlich akzeptierte Bandbreite liegt hier im Fall des OLG Zweibrücken bei zweieinhalb Monaten. der BGH hat in der Verhangenheit auch längere Zeiträume von mehr als sechs Monaten noch als ausreichend angesehen.
In Zeiten des Internets ist allerdings häufig anzutreffen, dass gleich mehrere Makler vom Vermieter oder Verkäufer eingeschaltet werden.
Zeitlich enger Zusammenhang mehrerer Beiträge führt zu Doppelbelastung
Um die Courtage zu erlangen, muss der Makler verschiedene Voraussetzungen erfüllen: Der Makler sollte seine Leistung mit Widerrufsbelehrung und ausdrücklichem Hinweis auf die Provisionspflicht anbieten. Das geht entweder schon in der Anzeige oder in einem nachfolgend übersandten Exposé. Wenn es sich um rechtlich einwandfreie Angebote handelt, muss der Makler nur noch einen ordnungsgemäßen „Nachweis“ erbringen. Das bedeutet, dass der Makler den Kunden in die Lage versetzen muss, in konkrete Verhandlungen mit dem potenziellen Vertragspartner über den angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Nimmt der Kunde allerdings von mehreren Maklern verschiedene Informationen in Anspruch, können diese mitursächlich sein (BGH, Urt. v. 04.10.1995, IV ZR 163/94). Dann hat jeder dieser Makler seinen (mit-) entscheidenden Beitrag zum Zustandekommen des Vertrages geleistet. Damit erwirbt jeder seinen eigenen Anspruch auf Courtage. Diese Vergütung wird dann nicht etwa per Verursachungsquote geteilt, sondern es kommt zu einer Vervielfältigung der Provisionslast beim Kunden.
Nach der Rechtsprechung, die das OLG Zweibrücken nun aktuell bestätigt hat, sprechen enge zeitliche Zusammenhänge zwischen den einzelnen Maklerleistungen zum schlussendlichen Vertragsschluss für die Kausalität. Rechtsanwalt Dietrich rät daher: Maklerkunden sollten bei der Immobiliensuche tunlichst alle Schreiben und Mails aufheben bzw. speichern. Damit kommen sie in die Lage , zu widerlegen, dass der Makler zeiltlich noch nahe genug am Vertragsschluss tätig war.