Eine Wohnflächenabweichung von mehr als 10% berechtigt zur Mietminderung. Der Bundesgerichtshof hat darunter liegende Abweichungen als unwesentlich abgetan. Darüber aber kostet regelmäßig jedes Prozent den Vermieter bares Geld.
Auf dieser Linie liegt auch die Entscheidung des AG Hamburg vom 02.03.2016 (Az. 49 C 91/13). Hier versuchte der Vermieter einen erfolglos einen Ausweg: Bei einer einer Villa (8,5 Zimmer, repräsentative Gartenanlage, laut Mietvertrag 330 Quadratmeter) sei eine Ausnahme zu machen.
Das Amtsgericht folgte dem nicht. Der Charakter der Mietsache rechtfertige keine Ausnahme: Statt der vertraglich angegebenen Fläche waren tatsächlich nur 268,23 qm vorhanden. Damit ergab sich eine Abweichung von 20,6 %.
Starre Grenze hält – kein erkennbarer Mangel
Das Gericht minderte die Miete um den gleichen Prozentsatz. Daher gelten für alle Mietobjekte nach der Entscheidung durchgängig die Grundsätze des BGH. Dies gilt für Einfamilienhäuser, Wohnungen oder auch Gewerberäume. Nur wenn der Mangel für den Mieter bei Vertragsschluss erkennbar ist, tritt keine Minderung ein. Das war hier nicht der Fall: Das Gericht hielt dem Mieter zugute, dass er bei mehreren Stockwerken und den vielen Zimmern die Wohnflächenabweichung bei Vertragsschluss nicht erkennen konnte. Bei Einzug nachmessen musste der Mieter ebenfalls nicht.
Daher warnt der Heppenheimer Fachanwalt für Mietrecht Alexander Dietrich einmal mehr dringend vor jeglichen Flächenangaben im Mietvertrag. Trägt der Vermieter zuwenig Wohnflächen ist er zu seinem Nachteil bei Betriebskostenabrechnungen daran gebunden. Stehen zuviel Mietflächen im Vertrag, führt das zu entsprechenden Minderungsmöglichkeiten. Die starre 10%-Grenze betrifft die Kaltmiete und die Betriebskosten: Rückwirkend innerhalb der 3jährigen Verjährungsfrist und in die Zukunft gerichtet drohen dem Vermieter hier erhebliche Verluste.