Vom Messie – Syndrom spricht man, wenn die Wohnung, Stellplätze oder Gemeinschaftseigentum „zugemüllt“ werden. Das kommt sowohl bei Mietwohnungen wie auch beim Wohnungseigentum vor. Die Frage ist: Wie geht man gegen den “ Messie“ vor ?
Im Mietrecht ist geklärt, dass das erhebliche Zumüllen der Wohnung jedenfalls nach vorheriger Abmahnung den Vermieter zur Kündigung berechtigt. Bei der WEG ist die Situation schwieriger. Hier kann der Miteigentümer ja nur gegen seinen Willen aus der Eigentümergemeinschaft entfernt werden, wenn ihm das Eigentum entzogen wird.
Diese „Enteignung“ zugunsten der WEG ist an hohe Hürden geknüpft, wie das LG Hamburg erneut bestätigt hat (Urteil vom 06.04.2016 – Az. 318 S 50/15). Es muss eine so Pflichtverletzung vorliegen, dass den anderen Eigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann. Die Schwere der Pflichtverletzung muss so sein, dass das Verhalten nicht mehr hinzunehmen ist. Dies gilt um so mehr, wenn sich aus vergangenem Verhalten eine Wiederholungsgefahr ergibt. Aus dieser wird die Gefahr abgeleitet, dass es auch zu künftigen Störungen kommen wird.
Im Fall des LG Hamburg hatte der “ Messie “ – Eigentümer nicht nur sein Sondereigentum bzw. seine Sondernutzungsflächen (Wohnung, Keller, Tiefgaragenstellplatz) zugestellt. Auch Gemeinschaftsflächen (Kellerflur) waren betroffen. Erschwerend kam hinzu, dass er sein KFZ nicht aus der Tiefgarage entfernte und den Einbau von Kaltwasserzählern nicht zuließ. Dazu waren vor dem Beschluss über die Entziehung des Eigentums bereits rechtskräftige Urteile gegen den Eigentümer ergangen, die dieser nicht umsetzte.
Vorsicht beim “ Messie „: Zusätzlich zur Abmahnung auch Titulierung der Pflichtverletzung geboten
Auch eine Ansammlung von Pflichtverletzungen führt noch nicht dazu, dass das Eigentum entzogen werden kann. Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH bedarf es hier wie im Mietrecht regelmäßig vorher eine Abmahnung.
Für eine Kündigung im Mietrecht bedarf es bei Pflichtverletzungen aber keinerlei Unterlassungs- oder Duldungstitel: Der Vermieter kann nach erfolgloser Abmahnung sogleich kündigen und ggf. auf Räumung klagen.
Für das WEG-Recht wird man aus der Entscheidung des LG Hamburg aber entnehmen, dass es für den schwereren Eingriff (nicht nur Verlust von Wohnraum sondern auch Entzug des Eigentums !) besser einer rechtskräftigen Titulierung der Handlungs- und Unterlassungspflichten bedarf. Ignoriert der “ Messie „- Eigentümer das Urteil, riskiert er dann aber auch den Verlust von Wohnung und Eigentum.