Bei Baumfällarbeiten lässt sich trefflich streiten, ob es sich um umlagefähige Betriebskosten handelt oder nicht
Der Streit um Betriebskosten gehört zu den „Klassikern“ des Mietrechts. Dabei gibt es eine Vielzahl an Fehlerquellen. Experten schätzen, dass die überwiegende Anzahl an Betriebskostenabrechnungen an irgend einer Stelle falsch ist.
Das AG Garmisch-Partenkirchen hat in einer neuen Entscheidung (Az. 5 C 449/16) am Beispiel von Baumfällkosten eine Abgrenzung dazu vorgenommen, was Betriebskosten überhaupt sind:
§ 1 Abs. 1 BetrKVO sagt dazu, dass Betriebskosten die Kosten sind, die dem Eigentümer (…) am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Entscheidendes Abgrenzungsmerkmal ist der Begriff „laufend“. Es muss sich um wiederkehrende Kosten handeln. Die Kosten müssen dabei nicht zwingend einmal oder öfter im Jahr auftauchen. Anerkannt sind auch längere Abschnitte, wie etwa die wiederkehrende Öltankreinigung oder TÜV-Prüfung des Tanks.
In Abgrenzung dazu stellt § 1 Abs. 2 BetrKVO klar, dass Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten / Instandsetzungskosten keine umlagefähigen Betriebskosten sind.
Abgrenzung wiederkehrende Betriebskosten zu einmaligen Baumfällarbeiten als Erhaltungsaufwand
Im vom Gericht entschiedenen Fall hat der Vermieter eine 65 Jahre alte und morsche Esche fällen lassen. Die Kosten für die Baumfällarbeiten ohne Ersatzpflanzung beliefen sich auf 2.200 EURO. Das AG Garmisch-Partenkirchen lehnt im Gegensatz zum Standardkommentar Schmidt-Futterer eine Umlagefähigkeit ab.
Der Grund: Durch die Baumfällung kam der Vermieter seiner Verkehrsicherungspflicht nach. Der Baum war aufgrund Alters oder Erkrankung krank geworden. Wie ein mit gemieteter Einrichtungsgegenstand, der aufgrund Abnutzung, Altererung oder Witterung reparaturbedürftig wird, war auch hier ein Mietmangel – der gefährlich gewordene Baum – zu beseitigen. Daher handelte es sich bei den Kosten um Erhaltungsaufwand und nicht um Betriebskosten im Sinne der oben genannten Definitionen.
Es lohnt sich also, bei Gartenpflegekosten einmal genauer hinzusehen: Enthalten diese laufenden Aufwand (z.B. einmal jährlicher Rückschnitt von Bäumen oder Hecken), dürfte dieser umlagefähig sein. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mietvertrag die Umlage hergibt. Wenn es sich um eine einmalige Baumfällaktion aus Sicherheitsgründen handelt, ist die Abrechnung an dieser Stelle angreifbar. Der Vermieter unterlag deshalb beim AG Garmisch-Partenkirchen.
Empfehlung: Rechtzeitig nach Belegeinsicht Einwendungen erheben
Der Heppenheimer Fachanwalt für Mietrecht Alexander Dietrich rät dazu:
Eine solche Einwendung greift nur, wenn sie innerhalb eines Jahres nach Erhalt der Abrechnung und nach Belegeinsicht erhoben wird. Mieter sollten zum Nachweis der Fristeinhaltung vorrangig auf Zustellung eines Schreibens per Boten zurück greifen. Der Einwurf in den Briefkasten durch einen Zeugen reicht aus. Der Zeuge sollte das Schreiben nach Unterschrift des Mieters lesen, einkuvertieren und einwerfen.
Zur Belegeinsicht hat der Mieter in der Regel keinen Anspruch auf Übersendung von Kopien. Dies gilt nur, wenn er nicht an dem Ort wohnt, wo die Belege sich befinden. Und auch dann hat der Vermieter Anspruch auf einen Vorschuss von Kopie- und Portokosten. Es spart daher Kosten, wenn man das Abfotografieren von Belegen beim Vermieter oder Verwalter verlangt. Die meisten Vermieter übersenden dann ohnehin freiwillig kostenlos die Belege. Wenn die Übersendung weiter verweigert wird, weist das Abfotografieren im Zeitalter des Smartphones weist das technisch keine Probleme auf. Es kostet nur Zeit, aber kein Geld.