Mieter kann sich bei Fehlern des Jobcenters nicht mehr entlasten
Der Bundesgerichtshof hat die Möglichkeiten des Vermieters gestärkt, bei Verzug des Mieters zu kündigen. Wenn es bei der Übernahme der Kosten der Unterkunft von einer Sozialbehörde zu Rückständen kommt, kann der Mieter sich nach der höchstrichterlichen Entscheidung (Az. VIII ZR 173/15) nicht mehr entlasten.
Der Heppenheimer Fachanwalt für Mietrecht Alexander Dietrich warnt: Dies gilt regelmäßig sogar dann, wenn der Mieter seinerseits alles unternommen hat, um eine rechtzeitige Zahlung der Miete sicherzustellen.
Verzugskündigungen sind auf zwei Wegen möglich: Ist aus einem längeren Zeitraum ein Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten aufgelaufen, ist die sofortige Beendigung möglich. Weithin unbekannt ist: Eine fristlose Kündigung geht auch dann durch, wenn der Mieter mit Zahlungsverzug aus aufeinander folgenden Monaten eine Monatsmiete plus einen Cent säumig ist
Bei der ersten Variante hatte der BGH (Az. VIII ZR 175/14) bereits entschieden, dass es auf persönliche Umstände des Mieters und Zumutbarkeitserwägungen nicht ankommt. Entscheidend ist nur das Eintreten von Zahlungsverzug. Bei der zweiten Möglichkeit war weithin streitig, ob ein Verschulden beim Mietrückstand dann entfällt, wenn der Mieter seinerseits alles getan hat, damit seine Miete vom Jobcenter übernommen wird.
Fehler des Jobcenters entlasten bei Zahlungsverzug nicht
Der BGH hat nun klargestellt, dass das allein in der Abwägung zum Verschulden keine Rolle spielt. Wer auf staatliche Transferleistungen angewiesen ist, darf sich nach der Entscheidung nicht ohne weiteres darauf verlassen, dass die Miete pünktlich und vollständig bezahlt wird. Selbst wenn er aktiv alle erforderlichen Anträge und Unterlagen vorlegt, entlastet das allein nicht.
Der Mieter muss die Behörde wiederholt an die Bewilligung erinnern. Nach Erhalt etwaiger Abmahnungen muss er auf die drohende Kündigung hinweisen. Aber auch all das kann immer noch nicht ausreichend sein. Zugunsten des Mieters kann ggf. noch sprechen, dass das Mietverhältnis bisher störungsfrei verlaufen ist. In eine Abwägung fließt aber auch ein, wenn der Vermieter seinerseits in besonderem Maß auf den pünktlichen Geldeingang angewiesen ist. Braucht der Vermieter das Geld, um seinen eigenen Lebensunterhalt oder laufende Kredite zu decken, wird nach der Entscheidung des BGH für eine Entlastung kaum noch Raum sein. Gleiches gilt, wenn es bereits zu wiederholten Rückständen gekommen ist.
Rechtsanwalt Dietrich betont: Die Mietzahlung ist und bleibt Mietersache.
Mit der Entscheidung hat der BGH mit der Annahme aufgeräumt, dass der Vermieter seinerseits beim Jobcenter an die Übernahme erinnern oder sich wegen Hinderungsgründen erkundigen muss. Auskünfte werden dort aus Datenschutzgründen ohnehin nicht erteilt. Der Vermieter braucht sich auch nicht in Streitigkeiten zwischen Behörde und Leistungsempfänger hinein ziehen zu lassen. Es ist Mietersache dafür zu sorgen, dass Anträge oder Unterlagen rechtzeitig und vollständig eingereicht wurden. Dem Mieter, der alles Notwendige getan hat, bleibt am Ende nur etwaige Amtshaftungsansprüche gegen das Jobcenter zu richten.