Ab 01.01.2018 gelten beim Bauvertrag neue Regelungen. Das neue Bauvertragsrecht erfordert Umsicht für Handwerker, Planer, Investoren und Bauherren.

Es gibt Erleichterungen für die Unternehmer und Handwerker, aber auch Änderungen insbesondere zugunsten der Verbraucher.

Hier stellen wir für Sie eine erste Übersicht bereit. Bis die Fälle zum BGH durchprozessiert wurden und zu den Neuregelungen klarstellende Rechtsprechung vorliegt, wird es Jahre dauern. Bis dahin ist Vorsicht geboten.

 

  1. Erleichterter Regress des Käufers (Handwerkers) beim Baustofflieferanten:
  • Aufwendungsersatzanspruch für Entfernung mangelhaften und Einbau mangelfreien Materials
  • Jetzt: Verschulden beim Lieferanten nicht mehr erforderlich
  • Aber: Kaufmännische Prüf- und Rügepflichten des Handwerkers weiter zu beachten, ebenso Haftungsausschlüsse des Lieferanten in Verkaufs-AGB
  1. Erleichterung für den Handwerker, Abschlagszahlungen zu verlangen
  • Abschläge entsprechend Baufortschritt
  • Kein konkreter Zahlungsplan oder Einbeziehung der VOB mehr erforderlich
  • Bei Mängeln: Kein Recht auf Kompletteinbehalt mehr, sondern „angemessener“ Einbehalt

Folge: Verweigert der Besteller berechtigten Abschlag, kann der Handwerker seinerseits berechtigterweise die Bauleistung einstellen (Zurückbehaltungsrecht)

Risiko beidseits: Was ist „angemessen“ ???

  1. Erleichterungen zur Abnahme, § 640 Abs. 2 BGB

Die Abnahme ist wichtige Weichenstellung im Werkvertragsrecht: Wirksame Abnahme löst endgültige Fälligkeit des Werklohns einerseits und den Lauf der Mängelhaftung („Gewährleistung“) aus.

Erklärt der Besteller die Abnahme nicht, soll der Unternehmer erleichtert die Abnahmewirkung einseitig herbeiführen können.

Bisher „fiktive“ Abnahme: Erforderlich waren angemessene Fristsetzung und Abnahmereife (d.h. im wesentlichen mangelfreie Leistung). Bisher konnte im Streitfall der Besteller noch später zutagetretende Mängel „nachschieben“ und damit mitteilen, dass die Abnahme eben doch noch nicht zu erklären war.

„fiktive“ Abnahme beim Bauvertrag ab 2018:

  • Fertigstellung (Abnahmereife nicht mehr erforderlich)
  • Angemessene Fristsetzung
  • Ausdrücklich vom Besteller erklärte Abnahmeverweigerung unter Angabe mindestens eines Mangels (der Mangel kann auch ein „unerheblicher“ sein)
  • Bei Verbrauchern Hinweispflicht über die Folgen einer nicht rechtzeitigen Abnahmeverweigerung, sonst keine erleichterte Abnahme => weiterer Textbaustein neben Verzugshinweis: 30 Tage nach Erhalt der Rechnung Verzugseintritt
  1. Änderungen zur Kündigung

Bisheriges „freies“ Kündigungsrecht des Bestellers bleibt erhalten: Der Besteller kann jederzeit den Werk- oder Bauvertrag ohne Gründe kündigen. Er muss den Werklohn zahlen. Der Unternehmer muss sich ersparte Aufwendungen und anderweitigen Verdienst (Füllaufträge) anrechnen lassen.

Neu: Kündigungsrecht „aus wichtigem Grund“. Übernahme von Richterrecht ins Gesetz. Jede Seite kann bei „wichtigem Grund“ kündigen. Bei Leistungsmängeln der anderen Seite in der Regel erfolglose angemessene Fristsetzung zur Abhilfe erforderlich.

Neu: Recht zur Teilkündigung erleichtert

Neu: Kündigung des Bau- oder Architektenvertrags unterliegt der Schriftform (Arbeits- oder Mietrecht) = > d.h. Zustellung einer originalschriftlichen Erklärung mit Unterschrift des Erklärenden notwendig. Elektronische Form (Mail, WhatsApp), Kopie oder Fax reichen nicht.

Rechtsfolgen der Kündigung: Mitwirkungspflicht beider Seiten bei der Feststellung des erreichten Leistungsstandes. Bei unberechtigter Verweigerung: Beweislastumkehr

  1. Änderung des Vertrags – einseitiges Anordnungsrecht des Bestellers

„pacta sunt servanda“ – Verträge sind einzuhalten. Das gilt schon seit dem Römischen Recht.

Jetzt gibt es ein gesetzliches Change Request – Verfahren als Grundmuster (Ansätze aus dem EDV-Recht) durch einseitiges Leistungsbestimmungsrecht des Bestellers:

  • Pflicht zur Erteilung eines Nachtragsangebots für Mehr- oder Minderleistungen
  • Wenn Planung beim Bauherrn (Architekt / Fachplaner): Nachtrag nur dann, wenn geänderte Planung vorliegt
  • Bei ausbleibender Einigung innerhalb von 30 Tagen: Einseitiges Anordnungsrecht des Bestellers unter 2 Voraussetzungen
    • Änderungsanordnung in Textform (hier reichen auch Mail, Fax, etc.)
    • Änderung ist „zumutbar“ (was ist das?)
  • Ausgleich durch Preisanpassungsrecht des Unternehmers auf „erforderliche“ Mehrkosten
  1. Verbraucher – Bauvertrag
  • Beim Verbraucherbauvertrag gibt es schon vorvertragliche Pflichten: Vorlage einer Baubeschreibung, § 650 j BGB, am besten nach dem gesetzlichen Muster aus Art 249 EGBGB; Beschreibung der Bauleistung einschließlich Zeitangaben zur Fertigstellung oder wenigstens Dauer der Bauleistung bei unklarem Baubeginn
  • Erforderliche Form: Textform, § 650 o BGB (bisher ungeklärt: Betrifft das nur Generalunternehmerverträge mit mehreren Gewerken oder sogar Einzelgewerke; Sicherheitshalber also formlose Verträge mündlich / per Handschlag gegenüber Verbrauchern vermeiden)
  • Verstöße werden zu Problemen für die Unternehmer führen:
    • Beweislastprobleme: was ist vereinbart ? Was ist die „vereinbarte“ Bauleistung ? Was ist bei Mängeln, wenn schon der Vertrag selbst nichtig ist ?
    • Bei formunwirksamen Verträgen Nichtigkeit => Anspruch aus Bereicherung ergibt Risiko weniger Werklohn zu erlangen als formunwirksam vereinbart war
    • Abmahnungen von Konkurrenten als Risiko

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