Eine aus Vermietersicht erstaunliche Entscheidung hat der Bundesgerichtshof am 14.12.2016 (Az. VIII ZR 49/16) getroffen: Die Mietwohnunung wurde durch die Polizei durchsucht. Die Ermittler wurden fündig und stellten 26 Gramm Marihuana sicher. Bei der Aktion wurde die Wohnungstür beschädigt. Der Mieter wurde wegen Erwerbs von Betäubungsmitteln (BTM) zu einer Freiheitsstrafe von 3 Monaten verurteilt. Der Vermieter nahm den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch, war aber bis hinauf zum BGH damit erfolglos.
Auf den ersten Blick befremdet das Ergebnis: Die Polizei war erfolgreich, der Mieter als Straftäter verurteilt. Aus Sicht des Vermieters müsste damit der Mieter doch ohne weiteres für die kaputte Tür verantwortlich sein.
Der BGH verneint:
Gegen den Mieter wurde nämlich nicht wegen des Erwerbs von BTM ermittelt, sondern wegen unerlaubten Handeltreibens mit BTM in nicht geringer Menge.
Inhalt des BTM – Tatverdachts im Durchsuchungsbeschluss entscheidend
Der Verdacht auf Handeln mit BTM war Anlass des Durchsuchungsbeschlusses. Im Strafverfahren und auch im nachfolgenden Schadensersatzprozess bestätigte sich aber gerade nicht, dass der Mieter ein „Dealer“ war. Das Besitzen einer derartigen Rauschgiftmenge bedeutet ja gerade nicht, dass damit auch Handel getrieben wird. Zwischen dem Besitzen und Gebrauchen von Rauschgift und dem darüber hinausgehenden Handeltreiben besteht ein Unterschied. Nachträglich war der Durchsuchungsbeschluss also ohne Grundlage dadurch, dass der Verdacht sich nicht bestätigte.
Damit war der Vermieter nicht berechtigt, den Schaden beim Mieter zu fordern.
Unter bestimmten Umständen kann sich in einer solchen Konstellation ein Entschädigungsanspruch gegen das Bundesland als Träger der Polizeigewalt ergeben. Übt diese die Befugnisse aus, ohne dass ein entsprechender Verdacht sich bestätigt, kann wegen Schäden aufgrund des Einsatzes dort ggf. Regress genommen werden (dazu BGH Urt. v. 14.03.2013, III ZR 253/12).
Bevor also in solchen Fällen Mieter verklagt werden, sollte genau Akteneinsicht in die Ermittlungsakte gehalten, rät der Heppenheimer Fachanwalt für Mietrecht Alexander Dietrich. Ist ein Durchsuchungsbeschluss im Vergleich zur späteren Verurteilung zu eng gefasst, wird ein Vorgehen gegen den Mieter erfolglos bleiben. Das gilt selbst dann, wenn sich eine andere Straftat bei Gelegenheit der Durchsuchung bestätigt.