Die fristlose Verzugskündigung nach § 543 Abs 2 Nr. 3 setzt einen Rückstand des Mieters mit laufenden Zahlungen voraus. In der Fachwelt ist umstritten, ob dazu auch eine ausreichend hohe Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung gehört.
Mieterfreundlich hat hierzu zuletzt das LG Dessau-Roßlau (Az. 5 S 141/16) entschieden. Diese Auffassung stützt sich darauf, dass die Nachzahlung erst nach der jährlichen Abrechnung der Höhe nach feststeht. Zudem tritt Fälligkeit erst nach Zugang einer ordnungsgemäßen Abrechnung und einer angemessenen Prüf- und Überlegungsfrist ein. Dem ist die regelmäßig kalendermäßig ohne weiteres fällig werdende Miete nicht vergleichbar. Das LG Dessau-Roßlau argumentiert zudem mit einer historischen Auslegung: Hätte der Gesetzgeber die Verzugskündigung auch auf Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnung stützen wollen, hätte er das bei der Mietrechtsreform ausdrücklich erwähnt.
Das LG Berlin (Az. 63 S 202/14) hat zuvor die im Vordringen befindliche vermieterfreundliche Position befürwortet. Die jährliche Abrechnung sei ebenfalls „wiederkehrend“. Wenn daraus ein ausreichend hoher Nachzahlungsbetrag entstanden ist und dieser trotz der Zustellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung und Ablaufs der Prüf- und Überlegungsfrist nicht gezahlt wird, soll eine fristlose Kündigung möglich sein.
Klarstellung zur Verzugskündigung durch BGH oder Gesetzgeber steht aus
Eine eindeutige höchstrichterliche Klärung oder ausdrückliche Klarstellung durch den Gesetzgeber steht aktuell noch aus, warnt der Heppenheimer Fachanwalt für Mietrecht Alexander Dietrich. Es ist gut möglich, dass der BGH sich der vermieterfreundlichen Ansicht des LG Berlin anschließt.
Der vorsichtige Mieter sollte bei streitigen Abrechnungen versuchen, den einbehaltenen Betrag jedenfalls unter die Grenze von 2 Monatsmieten zu halten. Selbst wenn er sicherheitshalber Teilzahlungen erbringt, kann dabei der Vorbehalt der Rückforderung nach Prüfung der Abrechnung ausgesprochen werden. In diesem Fall bleibt der Konflikt über die Betriebskosten in der Schwebe. Aber in dieser Zeit riskiert der Mieter nicht noch darüber hinaus, dass er dem Vermieter eine Steilvorlage zur Verzugskündigung liefert. Geht die durch die Instanzen, könnte bei Klärung durch den BGH der Mieter nicht nur wegen der Forderungen, sondern gleich die ganze Wohnung verlieren.